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资色·公告丨中南建设回复问询函:有息负债规模小 看重周转导致毛利率下降

2020-06-10 08:25:43 和讯房产  青行灯

6月9日,江苏(,)集团股份有限公司发布关于深圳证券交易所 2019 年报问询函回复的公告。

江苏中南建设集团股份有限公司日前收到深圳证券交易所对公司 2019 年度报告的问询函(公司部年报问询函〔2020〕第 113 号),针对问询函所关注的问题公司进行回复,主要围绕公司负债、存货、关联交易、PPP项目、毛利率等方面进行了回应。

以下位公告重要内容摘要

01

年报显示,你公司长期应收款账面余额为 131.05 亿元,其中 PPP 项目款 131.02 亿元,同比增长 101.05%,未计提坏账准备。请结合收入确认政策说明报告期内应收 PPP 项目款大幅增长的原因,未计提坏账准备的合理性。

回复:

公司参与的 PPP 项目收款方式均为金融资产模式,即项目设施建成后的一定期间内,项目公司可以无条件地向合同授予方收取确定的货币资金或其他金融资产;或在项目公司提供运营服务的收费低于某一限定金额的情况下,合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司。

根据有关项目合同约定,项目公司成立后即进入项目筹备期,之后发生的前期费用、建设施工费等均记入长期应收款。每月项目公司会根据合作方核定的产值确认建设费,其他投入则根据合同约定进行确认。2019 年公司参与的 PPP 项目多数处于建设阶段,工程支出大幅增加,但尚未投入运行,不满足收入确认条件,因此截止 2019 年末公司有关项目应收款 131.02 亿元,同比增长 101.05%。

公司将长期应收款分为未逾期的长期应收款和逾期的长期应收款进行减值测试,具体操作中参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。

公司参与的 PPP 项目收款方式均为金融资产模式,项目回报机制为“运营收入+可行性缺口补助”,此类收款方式下项目收款与需求风险(对基础设施的使用高于或低于预期的风险)不挂钩关系,政府方须依照合同支付或担保最低付款金额,未逾期的长期应收款预期信用损失率较低,因此公司未计提坏账准备。

02

年报显示,你公司 2019 年签约金额 1,960.51 亿元,较去年同期增长 494.41 亿元,但 2019 年销售商品、提供劳务收到的现金为 786.53 亿元,同比减少 115.70 亿元。请说明签约金额增加而销售现金流入减少的原因及合理性。

回复:

公司披露的业务签约金额 1,960.51 亿元是公司所有投资项目在 2019 年内的合同销售金额,其中有些项目持股比例在 50%以下,有关项目公司并不在公司的合并报表范围内。公司 2019 年合并现金流量表销售商品、提供劳务收到的现金反映的是公司合并报表范围内项目的 2019 年内的销售回款。公司 2019 年合并现金流量表销售商品、提供劳务收到的现金下降主要是由于公司 2018 年新增合作项目多,公司权益比例低,导致 2019 年公司实现销售的项目,并表范围内的比例相对 2018 年有所减低。

另一方面,合并报表范围内项目公司比例减少也意味着合并报表范围外合营、联营项目公司比例增加。公司 2019 年合并现金流量表收到其他与经营活动有关的现金323.16 亿元,同比增加 253.94 亿元。合并现金流量表收到其他与经营活动有关的现金主要反映的是公司合并报表范围外的合营、联营公司项目按照公司权益比例收到的销售回款。做个粗略的估算,假设有关项目公司的平均权益比例为 40%,323.16 亿元权益回款对应的有关项目全部的销售回款应该是 807.90 亿元,同比增加收到的现金就是634.85 亿元,扣掉销售商品、提供劳务收到的现金减少的 115.70 亿元,总体项目回款仍然增加 519.15 亿元,并不比公司房地产业务 2019 年签约金额同比增加少。

03

年报显示,你公司房地产开发业务毛利率为 17.93%,较去年同期降低 2.30 个百分点。请结合同行业可比上市公司毛利率情况,说明你公司地产业务毛利率所处的水平及差异原因,未来在提升主业毛利方面拟采取的举措。

回复:

公司起点低、净资产积累少,融资成本高,所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆,储备更多土地,更多获取土地升值的收益,而是选择坚持快速周转,提高运营效率,以更好的运营管理和回款管理,获得生产住宅产品的收益。所以在开发项目选择上,公司也不追求高价格预期和高利润率,而是更看重项目的周转和利润率的确定性,希望以不高的利润率,但更好周转率和确定性,实现好的资产回报率。

公司毛利率确实低于行业平均水平,但公司周转效率高于行业平均水平,净资产收益率高于行业平均水平。2019 年公司房地产业务结算毛利率 17.93%,低于以证监会标准统计的 A 股上市地产公司毛利率算术平均水平 35.75%,但公司总资产周转率27.30%,高于 A 股上市地产公司总资产周转率算术平均水平 23.27%,而公司加权平均净资产收益率 21.58%,高于 A 股上市地产公司净资产收益率平均水平 13.28%。

公司 2019 年房地产业务结算毛利率下降主要是因为公司 2019 年竣工结算项目中并表范围内公司的项目占比有所下降,而并表范围内结算项目中,在市场规模不大的区域投资的开发规模大的历史项目占比相对高,这些项目由于体量大、投资金额总量高,加上市场规模有限带来的开发销售周期长,投资资金随时间累积的成本高,因此利润率较低,从而拉低了总体的毛利率。

2016 年之后随着公司房地产业务坚持快速周转策略,专业化水平进一步提高,新获项目的毛利率平均水平有所改善。未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低,公司结算毛利率会逐步增加。

2019年末公司合并报表范围内已售未结算资源隐含的毛利率高于公司2019年合并报表范围内结算的项目。由于房地产行业从销售到收入确认的周期在 2 年以上,随着已售未结资源的结算,公司房地产业务结算毛利率就将有所提高。

04

截至报告期末,你公司资产负债率达 90.77%,一年之内到期的有息负债为235.61 亿元,期末现金及现金等价物余额为 161.68 亿元,未受限货币资金未能完全覆盖短期负债,且流动比率、速动比率、现金利息保障倍数均较去年同期有所下降。请结合你公司年内到期债务情况、现金流及重要收支安排、公司融资渠道及能力等,分析说明是否存在较大流动性风险及拟采取的提升偿债能力措施。

回复:

公司的名义总资产负债率 2019 年末虽然同比下降 0.92 个百分点,但确实仍然超过90%。不过公司房地产开发经营模式的特殊性,公司 2019 年末 2,637.5 亿元全部负债中,销售房屋产品收到的现金,在有关房屋产品没有竣工确认收入前视为负债,基本没有偿债风险的预收账款 1,233.6 亿元,在全部负债中占比 46.77%。扣除预收账款之后的负债与总资产的比值,公司 2019 年末为 48.31%,低于大多数房地产上市公司。

公司有息负债 2019 年末为 699.2 亿元,与 2019 年房地产业务合同销售金额比值35.66%,也明显低于大多数房地产上市公司。公司有息负债中一年以内到期的各类负债 235.6 亿元,在全部有息负债中占比 33.70%,长短期负债的结构也较为均衡。

公司2019 年末货币资金 254.1 亿元,也超过全部一年内到期的有息负债。虽然公司货币资金中使用受到限制的有 92.4 亿元,但有关受限资金主要包括购买新项目的,受限时间短;房地产项目销售依据各地政策按不同比例受到监管的预售款,有关资金虽然不能自由支配,但仍可以用于支付有关项目的工程等各项支出,偿还项目的融资;以及合作开发项目存留的现金,虽然需要项目股东各方一致同意才能使用,但有关资金用于该等项目的用途是自由的。公司货币资金偿还各类短期的有息负债的保障度高。

05

《2019 年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表》显示,你公司与间接控股股东中南控股集团有限公司及其实际控制人下属的多家公司存在经营性往来,形成原因为“保证金及代垫款”,期末余额合计为 8.32 亿元。对江苏中南锦程工程咨询有限公司等多家间接控股股东、公司关键管理人员、实际控制人与其关系密切主要家庭成员持股公司存在非经营性往来,期末余额合计为 3,929.26 万元。请逐项说明上述往来形成的原因,是否存在向董事、监事、高管、实际控制人、控股股东及其下属企业提供财务资助的情形,是否履行必要的审议程序和披露义务(如适用)。

回复:

公司年度审计会计师事务所出具的《2019 年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表》反映公司不存在现大股东及其附属企业、前大股东及其附属企业非经营性资金占用。

在有关汇总表中其他关联资金往来部分显示公司与大股东及其附属企业存在 8.32亿元“保证金及代垫款”,是由于公司与大股东及其附属企业确实存在日常关联交易,有关交易经公司股东大会审核同意在授权内进行。在日常关联交易过程中,根据日常业务的性质,确实存在需要公司支付一定金额的风险保证金和预付款的情形,如土木基础设施施工、物业服务和大型设施的使用等,有关保证金和预付款的规模和比例,符合市场的惯例和标准,条件不差于与非关联企业合作或市场同类业务的保证金和预付款情况。

有关汇总表中其他关联资金往来部分列示的公司与其他关联人及其附属企业的“保证金及代垫款”3,929.26 万元也是类似情形,只是由于不是与大股东及其附属企业的日常关联交易,工作人员错误的将其列示为非经营性往来。公司不存在向董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人及其下属提供财务资助的情形,也不存在为有关关联人承担费用、支付预付款比例高于行业一般水平等类财务资助的行为。公司未来将进一步加强关联交易内部控制管理,提高规范治理和信息披露水平。

06

报告期内你公司向控股股东中南控股转让负责苏州中南中心项目的苏州中南中心投资建设有限公司(简称“标的公司”)100%股权。根据前期公告,标的公司股权转让工商登记完成前,标的公司将偿还对你公司全部债务 18,357.06 万元。年报显示,你公司于 2019 年 12 月 31 日丧失对标的公司控制权。请说明标的公司前述债务偿还时间及形式,是否存在交易完成后控股股东对你公司形成非经营性资金占用的情形。

回复:

公司 2019 年 10 月 31 日 2019 年第十二次临时股东大会审议通过向控股股东出售苏州中南中心的关联交易事项后,控股股东中南控股集团有限公司已于 2019 年 12 月11 日将标的公司需偿还的全部债务 18,357.06 万元,通过银行转账方式汇入公司指定账户。目前有关交易正在按照股东大会通过的方案实施过程中,标的公司股权转让已经完成。交易完成后将不会形成控股股东对公司的非经营性资金占用。

07

请列示截至目前你公司实际控制人、控股股东及其下属企业与你公司从事相同或相似的业务的具体情况,并对照相关方作出的关于避免和消除同业竞争的承诺,分析说明相关承诺人是否存在新增与上市公司同业竞争业务的情形,是否严格履行相关承诺。

回复:

经核实,目前公司实际控制人陈锦石、控股股东及其下属企业不存在与公司从事相同或相似业务的情况。

2019 年末公司向控股股东中南控股集团有限公司转让的苏州中南中心项目虽然属于广义的房地产项目,但其为超高层综合体,不同于公司从事的一般房地产项目。出售该项目可以减少特殊项目不确定性对公司的影响,帮助公司进一步聚焦主业。公司未来将不会开发同类的项目。出售该项目,不涉及与控股股东的同业竞争。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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