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海南问答专场:自贸港时代,谁还有资格在海南买房? | 90度问答No.6

2020-06-10 08:45:55 90度地产微信号 

6月1日,中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》,海南正式宣告进入“自贸港时代”。

当晚,小编联系了一位失联许久的海南业内人士,抛出了一个问题:“海南这次这么大动静,你怎么看?”

对方回复速度之快,堪称秒回。总结下来,核心观点有3个:

·海南从2018年4月就开始提出发展自贸港了,这次方案是战略进入实施阶段的标志

·这两年海南已经开始了招商引资、引入人才等动作,发展自贸港是海南未来的长期方向

·关于房地产,海南的限购更加严格了,摆脱经济对房地产依赖的决心,反而是前所未有的

由此,开启了一段关于自贸港时代海南楼市动向的快问快答。

1

Q:海南自由贸易港方案发布后,楼市闻风而动。能简单介绍下,这个方案包括哪些方面的内容吗?你认为它会对海南楼市产生什么样的影响?

A:这个方案涉及60条优惠政策,具体包括:人才个税最高15%、鼓励类企业实施15%企业所得税、离岛免税购物额调高至每年每人10万元等。关于房地产,提及的内容不多,包括“支持住房租赁金融业务创新和规范发展”、“支持发展房地产投资基金(REITs)”、“支持海南在全省深入推进农村土地制度改革”等。

政策红利对房地产来说预期向好,但海南对楼市的调控持续从严。在自贸港方案发布前的5月22日,海南印发了《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》。通知明确提出,对本地2套房以上家庭实行限购政策。

自此,本地人限购2套,外地人购房需交2年以上社保,炒房的漏洞被彻底堵上了。在6月8日国新办举行的新闻发布会上,海南省委书记刘赐贵再次强调,要严格控制房地产,海南不要成为房地产的加工厂。

2019年以来,海南曾多次表示,要以壮士断腕的决心“去房产化”。在此背景下,海南房地产发展难有大涨空间。在经历红利期的购房躁动之后,海南楼市最终会回归平静,而海南房产最终也会回归居住属性。

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Q:进入自贸港时代后,海南楼市的关注度有没有发生变化?现在主要是哪些人在看海南的项目?哪些城市的最受关注呢?

A:安居客监测数据显示,从方案发布的第二天开始,海口、三亚楼盘的找房热度环比涨幅即超过一倍,且还有持续上升的趋势。究其原因,主要与购房者看好政策红利带来的楼市预期有关。

从关注人群来看,关注海口楼盘的用户中,除了海南本地用户,找房活跃用户的居住城市TOP5为北京、深圳、广州、西安、上海。关注三亚楼盘的用户中,除了海南本地用户,找房活跃用户的居住城市TOP6分别为北京、上海、西安、哈尔滨、成都、杭州,其中北京用户占比超5%。

从数据占比来看,本地人依然是海南购房主力,自贸港方案发布后,岛外人对海南楼市的关注度明显提升。从用户意向购房城市来看,海口、三亚依然是最热门城市。

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Q:关于海南楼市,大家现在最关心的问题肯定是:谁还有资格在海南买房?能科普一下海南的限购政策吗?传闻中的多套房限购又是怎么回事呢?

A:自2018年4月22日海南开启全域限购政策之后,海南陆陆续续出台了相关的加码调控政策,包括近期发布的“海南多套房限购政策”。目前海南的限购政策主要分为本地户籍和外地户籍。

先来看下海南户籍的购房资格:

限购区域:除琼中、白沙、五指山、保亭等四个区域(仅面向本市县家庭销售)之外,其他区域不限购

限购套数:2套

首套房首付:30%

二套房首付:70%以上

自2018年4月22日之后户口迁入海南的家庭(引进人才落户购房除外):需要2年以上个税或社保;限购1套

再来看下外地户口的购房资格:

限购要求:海口、三亚、琼海等原限购区域需满足在海南缴纳5年以上社保或个税,除了原限购区外的其他区域购房需满足在海南缴纳2年及以上社保或个税

购买套数:以家庭为单位,限购1套

首付:70%以上

另外,新政规定,对引进的人才按照本地户籍的家庭平等对待;由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部,其随迁员工购房政策享受本地居民同等待遇。也就是说,这两类人不受社保或个税限制,可以在海南购买两套房产。

此外,海口规定,暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。这意味着,以公司名义投资海南房产的漏洞,也被堵上了。

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Q:前两天接到海南一个住宅项目的推荐电话,在我表明外地人身份后,对方依然坚称只要变通一下,还是可以买的。是不是个别房企会用不大合规的手段帮购房者买房?

A:海南全域限购,不是闹着玩儿的。现在不限购的,只有商办、写字楼、商铺这类商业地产项目。外地人如果不需要门槛就能买住宅,可能是用了不合规的手段,比如环京楼市早些年曾经用过的,找公司挂靠代缴社保,骗取购房资格。但这种情况一旦被查出来,以后都会被禁止在海南买房。

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Q:自贸港方案发布后,外地人都羡慕海南人站在幸福的中心。你觉得这个政策,会对海南本地人产生哪些方面的影响?这种影响,程度如何?

A:说实话,这个问题现在不好回答。因为对本地人来说,除了一个岛内免税购物的政策,其他利好短期内还看不到成效。至于对就业、住房、配套等方面的深远影响,都是后话了。

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Q:你刚才提到了就业、配套,据了解,这次发布的自贸港方案里,涉及企业和人才的内容很多,我们宏观一点,从区域发展的角度来看,你觉得这个方案会产生哪些影响?

A:短期来看,政策是城市吸引力中的重要筹码,往往会成为人才就业、企业入驻的重要参考因素。海南本次关于人才和企业的利好政策,如“人才个人所得税最高15%”、“鼓励类企业实施15%企业所得税”“更加便利的免签入境政策”等,在短期内很可能会引发一轮人才流入和企业入驻。

从长期来看,城市能否留住人才,最根本的还是要看产业布局、经济增长、生活工作环境等。虽然有政策红利支撑,但海南离真正发展成为经济实力强的城市,还尚需时日。目前一线城市对高素质人才的吸引力不减,二线城市的抢人大战仍在持续,在此背景下,海南如何留住人才仍是当前面临的一大挑战。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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